近期，多地陆续出台商业地产去化与存量盘活新政，REITs试点范围进一步扩大。对持有型物业的运营方而言，这既是融资窗口，也是资产重新定价的信号。江苏新能源置业集团有限公司在近期内部策略会上，围绕这些变化做了专题研判。

政策释放了哪些关键信号

从已披露的细则看，政策核心指向三个方向：

• 存量商办改造为保障性租赁住房的审批通道明显收窄，但产业园区配套宿舍仍留有余地；
• 商业地产投资中的资产证券化门槛从“运营满3年、现金流稳定”微调为“满2年且出租率不低于75%”；
• 物业管理服务被纳入轻资产运营能力评估体系，直接影响项目融资评级。

这意味着，单纯靠土地增值的粗放模式已经走到尽头。江苏新能源置业集团有限公司在房地产开发运营实践中，早两年就开始把重心从“建完就卖”转向“持有运营”。

产业园区建设：从空间提供商到运营服务商

以公司在长三角某产业园项目为例，通过调整产业园区建设的配套比例——将原规划中12%的商业面积压缩至7%，腾出的空间改为共享实验室和中试车间，出租率从68%提升至91%。这个数据背后，是政策对“产业属性”而非“地产属性”的倾斜。

商业地产投资方面，团队正在测试一种分层退出机制：底层物业持有、中间层引入合作方、上层通过类REITs退出。目前该模型已在两个项目中完成财务测算，IRR预期提升约2.3个百分点。

房产项目开发与物业管理服务的协同

新政策对物业管理服务的权重提升，实际上是在倒逼开发端前置运营思维。江苏新能源置业集团有限公司的做法是：房产项目开发阶段就让物业团队介入动线设计和能耗方案，后期运营成本平均降低15%左右。

商业地产投资的下半场，比的不是谁拿地便宜，而是谁能让资产在政策框架内持续产生现金流。江苏新能源置业集团有限公司在房地产开发运营、产业园区建设、物业管理服务这条链条上，正在把每个环节的政策红利转化为可量化的运营指标。

对于关注商业地产投资的专业机构而言，接下来值得盯紧的是各城市REITs扩围的落地节奏，以及产业园区建设用地的混合用途审批口径。这两项直接决定资产包的估值逻辑。